Particulier opdrachtgeverschap in de bouw

Auteur: Sanne van der Most - 26/08/2011

Of het nu is om starters een kans te geven, burgers meer invloed op hun woonsituatie, oude buurten nieuw leven in te blazen of om de lokale woningmarkt uit het slop te trekken: particulier opdrachtgeverschap is hot. Toch zijn er vooraf heel wat afwegingen te maken. Ga je voor collectief of echt particulier? Hoe streng moet de welstand zijn? Hoe intensief de bewonersbegeleiding? En wat als kopers zich plotseling terugtrekken? Vijf pioniers vertellen hun verhaal.

Roelof Bleker, voormalig wethouder Enschede / ambassadeur Expertteam Eigenbouw:
‘Waarom zouden mensen rotzooi bouwen?’

Een Toscaanse villa pal naast een strak zwart huis op palen, een grote Hindoestaanse familie met twee aangrenzende huizen die via een tussendeur verbonden zijn en een zweefvlieger die zijn huis zo heeft gebouwd dat hij er met vliegtuig en al kan wonen. Sommige kopers hebben het Enschedese motto ‘Bouw je droom in Roombeek’ wel heel letterlijk genomen.
‘Geweldig toch?’, vindt voormalig wethouder ruimtelijke ordening Roelof
Bleker. ‘Het enorme gat dat de vuurwerkramp in de stad had geslagen, wilden wij op een organische manier helen. Geen grote projectontwikkelaars maar plannen van individuele bewoners.’
Binnenstedelijk particulier opdrachtgeverschap op een schaal die tot op dat moment ongekend was. ‘Als gemeente hebben wij dus voor een groot deel het wiel opnieuw uitgevonden. Door de grond te verkopen aan de eindgebruiker in plaats van aan een ontwikkelaar, keerden we het hele ontwikkelingsproces om. En dan moet je durven loslaten. Dat betekent niet heel strak op welstand gaan zitten, maar differentiëren. Zo hebben wij onderscheid gemaakt tussen zichtbare en minder zichtbare locaties en daar verschillende regels gehanteerd. Het resultaat is verbluffend en zeer gemêleerd, van sociale huurwoning tot luxe villa en alles daartussenin. Elk huis is met liefde gebouwd. Eigenlijk heel logisch, want waarom zouden mensen rotzooi bouwen?’

Zo’n zeventig procent is nu al verkocht. ‘Dat is zeker in deze tijd heel hoog’, merkt Bleker op. ‘Toch is Roombeek tegen een marktconforme prijs verkocht. Het enige verschil met traditionele projecten is dat de bewoners op onze kosten een bureau konden inhuren dat adviseerde bij het bouwproces en de architectkeuze. Eigenlijk heel logisch want een huis bouwen doe je maar één keer. Zij zijn geen expert, dus bieden wij hen die ondersteuning.’

Karel Brandsma, projectleider Skoatterwâld Heerenveen:
‘Een mooier ontwerp dat beter in de omgeving past’

Particulier opdrachtgeverschap is in Friesland een bekend fenomeen. Ook Heerenveen hakte al vaker met dit bijltje. Toch leidde het regelmatig tot grote teleurstellingen, zowel bij de gemeente en de welstandscommissie als bij de bewoners zelf. Kopers die door voortslepende procedures en eindeloos gesteggel vaak lang op hun grond moesten wachten en projecten die niet voldeden aan de beeldkwaliteitseisen die de gemeente stelde.
‘Van de weeromstuit trokken we de regels veel te strak waardoor alle creativiteit in de kiem werd gesmoord’, vertelt projectleider Karel Brandsma. Een nieuwe methodiek moet hier voor eens en voor altijd mee afrekenen. ‘De basis is een goed stedenbouwkundig plan en een aantal welstandseisen waar alle woningen aan moeten voldoen. Vervolgens verdelen we de wijk in clusters met verschillende thema’s die terug te voeren zijn op verschijningsvorm en materiaalkeuze. Voor het project Skoatterwâld was dat onder meer hout, pleisterwerk, cataloguswoningen en freestyle. Binnen die thema’s hebben de kopers alle vrijheid. Per cluster komen we een paar keer bijeen voor de collectieve afhandeling van de individuele bouwplannen inclusief welstand.
Onze gemeentelijke stedenbouwkundige kijkt samen met de kopers of hun ideeën passen in het stedenbouwkundig plan en aansluiten bij die van de buren. Misschien lijkt dit bemoeizuchtig, maar toch ervaren kopers dat niet zo. Het bijzondere is ook dat ze na afloop meestal met een ander ontwerp komen dan aanvankelijk. Een mooier ontwerp dat beter in de omgeving past, zo horen we vaak terug. Ze zien het dus echt als meerwaarde. Een ander voordeel van deze methodiek is dat uiteindelijk veel meer kopers met een architect werken dan voorheen. En dat is natuurlijk prachtig want wij willen Skoatterwâld ontwikkelen tot zorgvuldig ontworpen woonwijk.’

Tanja Bröcheler, projectmedewerker Nuenen:
‘Een betaalbare woning in je eigen woonplaats’

Veel plattelandsgemeenten kennen het verschijnsel: de kerken lopen leeg, de schoolklassen worden steeds kleiner, het verenigingsleven dreigt in te storten en rijke buitenstaanders nemen de bestaande woningvoorraad over. In het Brabantse Nuenen zochten ze hun heil in collectief particulier opdrachtgeverschap.
Het project Esrand, dat de bewoners overigens zelf initieerden, geeft onder andere starters de kans tegen een redelijke prijs een huis in hun eigen woonplaats te kopen. Het project biedt ruimte aan 55 woningen; vrijstaand, tweekappers en rijtjeshuizen.

De kopersvereniging is opgericht door en bestaat grotendeels uit oorspronkelijke bewoners van Nederwetten. ‘De verhouding sociale woningen en vrije sector is ongeveer 50/50’, vertelt projectmedewerker Tanja Bröcheler. ‘De grondprijskorting op de sociale woningen maakt het voor starters echt goedkoper. Ook het inhuren van één gezamenlijke architect en aannemer - hét kenmerk van CPO - scheelt in de kosten. Daarnaast krijgt de kopersvereniging een CPO-subsidie. De starterswoningen zijn een enorm succes. Ze zijn allemaal verkocht en de sociale cohesie in de wijk is groot.

De verkoop van de vrijesectorwoningen is een ander verhaal. ‘Toen wij met Esrand begonnen, was iets als een economische crisis alleen denkbeeldig’, aldus Bröcheler. ‘Inmiddels is het helaas werkelijkheid geworden. Een deel van de kopers zag het niet meer zitten en maakte van de mogelijkheid gebruik om uit het project te stappen. De overgebleven leden konden een dergelijk risico niet dragen. Als gemeente moet je die mensen natuurlijk beschermen; het zijn tenslotte particulieren en het is een noodsituatie. Samen met de woningbouwvereniging hebben wij die verantwoordelijkheid genomen, zodat het project kon worden voortgezet. Dat is het risico van CPO. Uiteindelijk hebben we wel een regeling getroffen, maar het blijft een noodoplossing. Mijn advies aan andere gemeenten is daarom: zorg voor voldoende commitment bij de kopers en leg vooraf heel goed vast wie voor dit soort risico’s opdraait.

Ditty Blom, programmamanager Stadsontwikkeling Rotterdam:
‘Dankzij de klushuizen kregen wij geweldige kopers in de schoot geworpen’

Wat ooit begon met de aanpak van Rotterdamse hotspots is uitgegroeid tot een gemeentebreed project waarin jonge mensen hun eigen droomhuis creëren. Voormalige drugspanden, uitzettingen en huizen die op de nominatie stonden voor de sloop, worden in particulier opdrachtgeverschap omgetoverd tot ware woonwalhalla’s. Bestaande bouw dus. En dat is redelijk uniek.
‘Dankzij subsidie van het Rijk en cofinanciering door de gemeente hadden we een bedrag van tien miljoen beschikbaar waardoor we de woningen onder de werkelijke waarde konden verkopen’, vertelt Ditty Blom, voormalig projectleider en nu expert binnen het Expertteam Eigenbouw.
‘Voor veertigduizend euro koop je al een woning. Veel mensen kopen de boven- en benedenwoning. Als gemeente geven wij ze uiteraard ondersteuning. Zo krijgen ze een vergunningencoach die helpt met alle aanvragen en de regels van het Bouwbesluit Nieuwbouw, want daar moeten de panden wel aan voldoen. Bureau Urbannerdam begeleidt ze bij de koop en het opzetten van de VVE. Ook krijgen ze een architect toegewezen. Allemaal puur adviserend, want uiteindelijk moeten de klussers het zelf doen.’
Inmiddels telt Rotterdam bijna vijfhonderd kluswoningen die voor het grootse deel zijn gekocht door jonge creatieve mensen. Blom: ‘We kregen meteen geweldige kopers in de schoot geworpen. Blijkbaar trekt ons project dat soort mensen aan. Zo krijgen de oude wijken een fantastische boost, precies wat we wilden.’ Hoewel de kluswoningen natuurlijk een echt Rotterdams fenomeen zijn, weet Blom zeker dat het in andere steden ook mogelijk is. ‘In Amsterdam zijn mensen bereid om vier ton voor een krot te betalen, dat is waar. Maar er zijn vast nog wel andere buurten te vinden waar het goedkoper kan en waar mensen dolgraag hun eigen pand willen opknappen.’

Pieter van Woensel, wethouder ruimtelijke ordening Leiden:
‘Helemaal welstandsvrij en toch geen Belgische toestanden’

Je moet het wel durven. Een hele wijk in de stad welstandsvrij bouwen door middel van particulier opdrachtgeverschap. In Leiden hadden ze dat lef. Wethouder ruimtelijke ordening Pieter van Woensel is trots: ‘We wilden geen villawijk bouwen maar gewoon een leuke mix van koop en sociale huur voor gezinnen die willen doorstromen uit bijvoorbeeld Leiden-noord. Dankzij de subsidie van tien miljoen van toenmalig staatssecretaris Remkes was het mogelijk om niet te duur en toch dicht bij het centrum te bouwen. Ook de bouwdichtheid en het feit dat de woningen geen tuinen maar dakterrassen hebben, maken het goedkoper. ’
Helemaal eisenvrij zijn de woningen in Nieuw Leyden overigens niet. Iedereen parkeert onder de woning, op het maaiveld. Het parkeerdek wordt dus gezamenlijk gebouwd, in CPO. De bewoners moeten zich houden aan de rooilijn. Alle gevels moeten dus op één rij staan en geen enkele mag uitsteken. De laatste eis heeft te maken met de maximale bouwenveloppe; de ruimte waarbinnen gebouwd moet worden. ‘In dit geval was dat 250 vierkante meter’, merkt Van Woensel op. ‘Daarbinnen konden de kopers zo diep, hoog en breed bouwen als ze wilden. Met als gevolg dat geen enkel huis hetzelfde is. Korinthische zuilen en Paysleyvormen gecombineerd met Art Nouveau en van heel modern stilistisch tot superklassiek. Allemaal gebouwd onder hoogwaardige architectuur. Ondanks het feit dat alles welstandsvrij is gebouwd, hier dus geen Belgische toestanden.’
Het ‘Nieuw Leydse’ succes zit hem volgens Van Woensel vooral in de combinatie van zo veel mogelijk loslaten en tegelijkertijd een paar simpele basisregels stellen. ‘Zorg daarnaast ook voor goede dienstverlening aan de kopers. Want het klinkt allemaal wel leuk “je eigen huis bouwen” maar voor verreweg de meeste kopers is dit de eerste en waarschijnlijk ook de laatste keer dat ze zoiets doen.’

Nuttige sites en organisaties

Expertteam Eigenbouw
Ondergebracht bij Agentschapnl. Adviseert gemeenten bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap en ‘verhuurt’ experts voor de begeleiding van concrete trajecten.
www.agentschapnl.nl/eigenbouw
 
BIEB – Bouwen in eigen Beheer
Bureau dat gemeenten en burgers adviseert rondom collectief particulier opdrachtgeverschap.
www.bouwenineigenbeheer.nl

Informatiecentrum Eigenbouw
Informatiepunt voor particulieren en woonprofessionals die geïnteresseerd zijn in individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap.
Op deze site staan onder meer de ervaringen uit Almere ‘Mensen Maken de Stad’ van Adri Duivesteijn.
www.iceb.nl

Vindplaats: VNG Magazine nr. 16, 26 augustus 2011, pagina 20